12 sept 2024

La importancia de los principios generales del derecho ante las reformas inconstitucionales y regresivas: El comodín jurídico otorgado al locador

 


La importancia de los principios generales del derecho ante las reformas inconstitucionales y regresivas: El comodín jurídico otorgado al locador

 

Por Leonel Javier Ciliberto(*)

 

 

Sumario. 1. Introducción y síntesis 2. La incorporación del comodín jurídico para el locador 3. Los incumplimientos del locatario que habilitan la resolución contractual por parte del locador 4. La razón por la cual el inciso “d” del art. 1219 CCCN es un verdadero comodín jurídico 5. La interpretación coherente de las leyes y la prohibición del abuso del derecho 6. Conclusión

 

 

1. Introducción, síntesis y finalidad de este artículo

 

En este breve artículo estudiaré la facultad resolutoria incorporada al contrato de locación en el art. 1219 CCCN por el DNU 70/2023 y explicaré por qué la considero un verdadero comodín jurídico para el locador.

 

También analizaré la vital importancia de los principios generales del derecho ante la aparición de reformas inconstitucionales y regresivas, como la del DNU 70/2023.

 

Por otra parte, y más allá de que me dedicaré a este asunto de manera específica, no puedo hacerlo sin antes recordar y ratificar la necesidad de no perder de vista el carácter formalmente inconstitucional del DNU 70/2023, sobre lo cual ya me expresé con anterioridad[1].

 

Finalmente, también lo escribo para enarbolar aquello que Mariano Sigman denomina la fuerza de la conversación[2], debido a que el disparador para este artículo fue un extenso y enriquecedor debate en un curso de Contratos Civiles y Comerciales de nuestra amada Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires.

 

 

2. La incorporación del comodín jurídico para el locador

 

El art. 260 del DNU 70/2023 incorpora un inciso “d” al art. 1219 CCCN que resulta un verdadero comodín jurídico para el locador.

 

Veamos. Dice el art. 1219 CCCN:

 

“ARTÍCULO 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato:

 

a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;

 

b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;

 

c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos      períodos consecutivos.

 

d) por cualquier causa fijada en el contrato”

 

Lo primero que es necesario analizar es que el artículo en cuestión regula supuestos de resolución contractual imputables al locatario. En otras palabras, eficientes causas jurídicas por las cuales el locador podría justificadamente resolver el contrato de locación, imputando dicha resolución al locatario.

 

Por mi parte, interpreto que las reglas generales del art. 1078 del CCCN en materia de revocación, rescisión y resolución no se aplican al contrato de locación, en tanto el mismo artículo establece que se aplicarán dichas disposiciones generales para la extinción por declaración de una de las partes excepto disposición legal en contrario.

 

En el caso del contrato de locación, las disposiciones propias del contrato limitan la facultad de resolverlo por causales inherentes a la voluntad unilateral de las partes en los arts. 1219 y 1220 CCCN, siendo la resolución imputable al locatario y al locador, respectivamente.

 

Claro está que ello no obsta la resolución por causales sobrevinientes ajenas a las partes, como la frustración de la finalidad del contrato (art. 1090 CCCN), la imprevisión (art. 1091 CCCN) o la imposibilidad de cumplimiento (art. 1732 CCCN) o por voluntad de ambas partes, por rescisión bilateral (art. 1076 CCCN).

 

Al respecto, Diego Zentner considera que, además de las causales previstas en los arts. 1219 y 1220 CCCN, serían aplicables las normas relativas al incumplimiento esencial de los arts. 1083 y siguientes del CCCN, ampliándose de esta manera el espectro de causales que habilitan la resolución del contrato de locación[3], mientras que siguiendo a Celia Weingarten, las obligaciones cuyo incumplimiento faculta al locador a resolver el contrato son solamente las comprendidas en los arts. 1219 y 1220 CCCN[4].

 

Lo relevante a los fines de este artículo y sin perjuicio esta mínima discrepancia de criterios entre los dos queridos autores y amigos referenciados -que para el tema aquí estudiado es inocua-, es que adoptando cualquiera de ambas posturas, siempre estaremos ante la presencia de un incumplimiento de tipo esencial del otro contratante para que el locador o el locatario se encuentren habilitados para resolver el contrato.

 

En definitiva, es intención del legislador la de permitir que solamente en caso de ocurrir alguno de estos presupuestos legales pueda resolverse el contrato siendo imputable la resolución a la otra parte contratante y no en cualquier tipo de situación. O por lo menos este era el estado de situación hasta la reforma del DNU 70/2023 que motiva esta crítica, la cual con el agregado del inciso “d” al art. 1219 CCCN, permite al locador resolver el contrato “por cualquier causa fijada en el contrato”. Este es el comodín jurídico otorgado al locador.

 

De la lectura de la normativa aplicable al contrato de locación, que hoy se circunscribe exclusivamente a los arts. 1187 a 1226 CCCN, advertimos que en todas aquellas normas en las cuales se regulan incumplimientos esenciales por parte del locatario, estos se replican o se interpretan como alguna de las causales previstas en el art. 1219 CCCN, mientras que los incumplimientos esenciales imputables al locador se encuentran regulados en el 1220 CCCN: la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario, y la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

 

 

3. Los incumplimientos del locatario que habilitan la resolución contractual por parte del locador

 

Dentro de las obligaciones del locatario, el art. 1205 CCCN establece:

 

“Prohibición de variar el destino. El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo, aunque ello no cause perjuicio al locador”

 

La violación de esta norma también puede tener origen en la cesión de la posición contractual que no se ajuste a los términos del art. 1636 CCCN o que, como ocurre en práctica en la mayoría de los casos, se encuentre prohibida (art. 1213 CCCN). Lo mismo ocurre cuando se lleva a cabo una sublocación no autorizada por el locador (art. 1214 CCCN).

 

Los presupuestos citados tienen conexión directa con el art. 1219 inc. “a” CCCN, que los recepta como causal resolutoria imputable al locatario.

 

El art. 1206 del CCCN dice:

 

“Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.

 

Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito”

 

La violación de esta obligación también ocurre cuando el locatario realiza mejoras prohibidas en los términos del art. 1211 CCCN, como indica el art. 1212 CCCN.

 

Lo antedicho se encuentra receptado por el art. 1219 inc. “b” CCCN, que los contempla como causal resolutoria imputable al locatario.

 

El art. 1208 CCCN regula la obligación de pagar el canon convenido, cuyo incumplimiento -cuando se adeuden dos períodos consecutivos- también forma parte del elenco de causales resolutorias imputables al locatario y aparece en el art. 1219 inc. “c” CCCN.

 

De la lectura y análisis de las normas aplicables al contrato de locación, puedo permitirme inferir que las causales de resolución contractual imputables al locador y al locatario son las taxativamente reguladas por el legislador.

 

Expresado de otra forma, el incumplimiento esencial regulado para los contratos en general en el art. 1084 CCCN, se circunscribe en el caso de la locación a los presupuestos previstos en los arts. 1219 y 1220 del CCCN, por imperio del antes mencionado art. 1708 del CCCN.

 

De hecho, el legislador se ha encargado de incorporar causales de resolución excepcionales y no imputables a las partes a título de incumplimiento, como la frustración del uso o goce de la cosa[5] (art. 1203 CCCN) y la resolución anticipada (art. 1221 CCCN)[6]

 

Hasta aquí he analizado el art. 1219 del CCCN tal como se encontraba regulado hasta la irrupción del DNU 70/2023.

 

 

4. La razón por la cual el inciso “d” del art. 1219 CCCN resulta un verdadero comodín jurídico

 

Adentrándome en el análisis preciso del inciso “d” incorporado al art. 1219 CCCN por el art. 260 del DNU 70/2023, es que considero desatinada la incoherente y extremadamente flexible facultad otorgada al locador para poder resolver “por cualquier causa fijada el contrato”. Por eso me permito denominarlo un comodín jurídico.

 

En primer lugar, el inciso agregado es incoherente con su ubicación y con los restantes presupuestos comprendidos en el art. 1219 CCCN, ya que no se trata de una situación contemplativa de un incumplimiento -como sí lo son los restantes tres incisos- sino de una irrestricta facultad otorgada al locador para que, de haber expresado cualquier causa en el contrato, pueda resolverlo sin más y sin la necesidad de que el locatario haya incurrido en incumplimiento alguno.

 

Al interpretar el inciso agregado no debemos perder de vista que el contrato de locación, sobre todo cuando tiene por objeto a un inmueble y su destino es habitacional, en la enorme mayoría de los casos y salvo contadísimas excepciones, es un contrato celebrado por adhesión a cláusulas generales predispuestas por el locador o el corredor inmobiliario (art. 984 CCCN), motivo por el cual este agregado no hace más que otorgarle un comodín al locador para que, siendo el predisponente del contrato, pueda incluir cualquier causa, que en cualquier momento de la vida del contrato le permitirá resolverlo.

 

Esto también denota la insuficiencia técnica del agregado inciso, dado que siendo cualquier causa la que puede ser incluida, y no necesariamente un incumplimiento del locatario, nos encontraríamos con el contrasentido de imputarle al locatario un supuesto que podría no ser un incumplimiento.

 

Pareciera no haber sido suficiente con la eliminación del plazo mínimo para las locaciones (art. 1198 CCCN) para fortalecer aún más la posición del contratante más fuerte, yendo a contramano de la realidad del mercado inmobiliario, sino que además hubo que otorgarle una facultad irrestricta para resolver el contrato a gusto y piacere.

 

 

5. La interpretación coherente de las leyes y la prohibición del abuso del derecho

 

Afortunadamente, nuestro ordenamiento civil y comercial está construido sobre principios y valores jurídicos que conllevan un efecto neutralizador frente a los efectos causados por las reformas impulsivas y regresivas como la que aquí analizamos.

 

Dice el art. 2 CCCN que:

 

“La ley debe ser interpretada teniendo en cuenta sus palabras, sus finalidades, las leyes análogas, las disposiciones que surgen de los tratados sobre derechos humanos, los principios y los valores jurídicos, de modo coherente con todo el ordenamiento

 

Por su parte, el art. 10 CCCN nos señala que:

 

“El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto.

 

La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los fines del ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.

 

El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una indemnización”

 

Definitivamente, los principios emanados de los arts. 2 y 10 CCCN, sin perder de vista -por supuesto- que los derechos deben ser ejercidos de buena fe (art. 9 CCCN) me permiten realizar algunos señalamientos sobre los efectos prácticos de la inclusión del comodín jurídico del inciso “d” del art. 1219 CCCN.

 

Como el DNU 70/2023 parece haberle otorgado al locador la facultad de resolver el contrato “por cualquier causa fijada en el contrato”, siendo el locador quien en el contrato de locación inmobiliaria habitacional reviste el carácter predisponente en la enorme mayoría de los casos, se advierte ya la proliferación de todo tipo de cláusulas abusivas y, sin dudas, muchas más estarán por nacer.

 

Y es que esta suerte de carta blanca otorgada al locador crea el caldo de cultivo perfecto para la inclusión de una cláusula contractual que sirva de vehículo para que cualquier causa se torne un salvoconducto para resolver el contrato de locación.

 

Ahora bien, ¿debemos interpretar este nuevo inciso de manera aislada y como una facultad irrestricta para el locador? El CCCN, ya desde su pórtico, nos guía inexorablemente hacia una respuesta negativa.

 

Contemplando que el legislador promueve la interpretación de la ley de modo coherente con todo el ordenamiento jurídico, el ejercicio de los derechos de buena fe y que prohíbe el ejercicio abusivo de los derechos, no cualquier cláusula que se incluya en un contrato de locación como habilitadora de la resolución imputable al locatario será válida.

 

Como los tres primeros incisos del art. 1219 del CCCN prevén supuestos de incumplimientos esenciales en el marco del contrato de locación por parte del locatario, claro está que resultaría a todas luces incoherente que un cuarto inciso permitiese al locador imputar la resolución contractual al locatario por cualquier causa, incluso aunque esta fuera antojadiza o no tuviera como presupuesto un incumplimiento por parte de este.

 

Para que la causa incluida en el contrato como habilitadora de la resolución contractual imputable al locatario sea válida, debe ser coherente con el deber de obrar de buena fe y no podrá significar un ejercicio abusivo del derecho por parte del locador.

 

Y es que como el nuevo inciso “d” del art. 1219 CCCN se refiere a “cualquier causa fijada en el contrato”, pareciera que no necesariamente esta causa debiera tener la entidad suficiente para configurar un incumplimiento esencial, ya que de lo contrario se hubiera optado por una alocución diferente a “cualquier causa”.

 

Pero también es cierto que, pese a que el creador del DNU 70/2023 haya tenido como finalidad evidente otorgarle una facultad irrestricta a la parte locadora para incluir un salvoconducto antojadizo hacia la resolución del contrato en cualquier tiempo y lugar, no sería respetuoso de nuestro ordenamiento jurídico civil y comercial admitir cualquier causa como eficaz, cuando dicha causa importe la vulneración de alguno de los principios antes reseñados.

 

Esto quiere decir que, si el locador incluyera como causas habilitadoras de la resolución del contrato aquellas que fuesen antojadizas, totalmente ajenas al objeto del contrato, que no reposen sobre un incumplimiento esencial del locatario, o sean genéricas o imprecisas, se estará ejerciendo el derecho de manera irregular, abusiva, y por lo tanto, prohibida por el ordenamiento (art. 10 CCCN).

 

Como antes mencioné, la aparición de cláusulas de estas características no demoró y seguramente serán motivo de numerosos conflictos entre locadores y locatarios en un futuro no muy lejano.

 

Pensemos que al admitirse cualquier causa como habilitadora de la resolución por parte del locador, uno podría pensar en cláusulas como:

 

“El locador podrá resolver el contrato de locación si necesitara contar con la disponibilidad inmediata del inmueble”

 

“El locador podrá resolver el contrato de locación si el precio fijado en el contrato no le representara una ganancia satisfactoria o contraprestación adecuada en cualquier momento del contrato”

 

“El locador podrá resolver el contrato de locación si optara por darlo en locación temporal a turistas a través de Airbnb”

 

“El locador podrá resolver el contrato de locación si durante un mes lloviera más de cinco veces”

 

Pido disculpas al lector por lo ridículo del último ejemplo, pero permite demostrar lo ridícula que es a su vez la redacción del agregado inciso “d” del artículo 1219 CCCN.

 

Es posible señalar entonces, que toda cláusula que habilite al locador a resolver el contrato con imputación al locatario deberá adecuarse a los cánones del ejercicio regular y de buena fe de los derechos.

 

De no ser así, podrá decretarse el carácter abusivo de esa cláusula y por lo tanto ser tenida por no escrita (art. 988, inc. “b” CCCN). También podría resultar una cláusula sorpresiva por su contenido (art. 988, inc. “c” CCCN) y, según en el momento en que se pretenda disparar la cláusula, una conducta violatoria del principio de protección de la confianza del art. 1067 CCCN[7].

 

En la práctica, esto implicará que el locador se vea privado de resolver discrecionalmente el contrato, lo cual es justo, atinado y acorde a un contrato que circunda un derecho humano como lo es el de la vivienda digna (art. 14 bis CN)[8]

 

El yerro del redactor del DNU 70/2023 se advierte enseguida, debido a que se le ha otorgado al locador una facultad obscena cuyo empleo, en la enorme mayoría de los casos, arrojará como resultado la configuración de una cláusula abusiva, tornando a la inclusión de cláusulas leoninas como estas en un arma de doble filo.

 

En otras palabras, si me encontrara asesorando a un locador, le explicaría sobre la posibilidad de incluir cláusulas de este tipo por habilitación legal, pero a su vez acerca de la enorme dificultad de que esta inclusión sea a futuro efectiva, realizable y útil.

 

 

6. Conclusión

 

¿Imagina a un juez admitiendo el desalojo de un locatario porque el locador decidió resolver el contrato por una causal antojadiza?

 

Mi más elemental sentido jurídico me impide representarme esta situación.

 

Por lo hasta aquí reseñado, será fundamental el análisis del caso concreto en cada conflicto que tenga como origen el ejercicio, por parte del locador, de la facultad otorgada por el art. 1219, inc. “d” CCCN, para determinar de esa manera si la resolución intentada es válida, o si la cláusula debe reputarse como ineficaz por implicar un ejercicio abusivo del derecho.

 

 

Citar: elDial DC34C8 - Publicado el 12/9/2024

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(*) Abogado (UBA). Especialista en Derecho de Daños (UBA). Profesor adjunto en Contratos Civiles y Comerciales (UBA). Docente en Derechos del Consumidor (UBA) y en Responsabilidad de las Redes Sociales y Plataformas Digitales (UBA). Docente en cursos de Posgrado Accidentes de Tránsito y Transporte (UBA) y Nuevas Tecnologías y su Impacto en los Contratos y el Derecho de daños (UBA).

[1] CILIBERTO, Leonel Javier. Un intento por regresar a la ley de la selva. DNU 70/2023: Modificaciones en materia contractual. Publicado el 26/12/2023. (elDial.com - DC336A)

[2] SIGMAN, Mariano. El Poder de las Palabras. Sexta edición. Debate. CABA. 2022. Pág. 47.

[3] ZENTNER, Diego Hernán. Manual de Derecho Contractual. Primera Edición. Albrematica. CABA. 2020. Pág. 470.

[4] GHERSI, Carlos A. y WEINGARTEN, Celia. Manual de Contratos Civiles, Comerciales y de Consumo. Cuarta edición. La Ley. CABA. 2017. Pág. 319.

[5] Existe incertidumbre acerca de la vigencia del art. 1203 CCCN. El CCCN lo incluyó originalmente, pero luego fue sustituido por la ley 27.551, que posteriormente fue abrogada por el DNU 70/2023. Si analizamos la cuestión desde una pureza técnica, la abrogación de la ley 27.551 a manos del DNU 70/2023 arroja como resultado la eliminación del art. 1203 CCCN, ya que la ley 27.551 había sustituido al art. 1203 CCCN originario.

[6] La llamada resolución anticipada es en realidad una rescisión unilateral incausada.

[7] WEINGARTEN, Celia. El Principio de Confianza en el Código Civil y Comercial de la Nación. Primera edición. Rubinzal-Culzoni. Santa Fe. 2020. Pág. 31.

[8] Juzgado Federal Nº 2 de Mendoza. “H S A c/ Banco de la Nación Argentina s/ Ley de Defensa del Consumidor” 22/2/2023. Con cita del fallo “Rinaldi” (CSJN. Fallos 330:855. 15/3/2007). Disponible en https://tinyurl.com/282pjcvs